Woningnood in Zwolle?

Volgens de Gemeente Zwolle zijn vraag en aanbod van studentenkamers ‘in balans’. Maar de huurprijzen blijven stijgen.

Eén kamer, dertig reacties. Dat is wat student lvo natuurkunde Jan Fuite ziet als beheerder van de Facebookpagina Kamergezocht/ aangeboden Zwolle. Een Facebookgroep met ruim twaalfduizend leden. Mensen laten daar weten een kamer te zoeken (en voor welk bedrag ongeveer), anderen bieden een kamer aan en geven aan wat voor bewoner ze de voorkeur geven: een jongen of een meisje, internationaal of juist niet. Kameraanbieders maken uit die dertig meestal een selectie van tien kandidaten die mogen komen hospiteren. Een kamer vinden vereist dus gemiddeld zo’n dertig keer reageren en tien keer hospiteren. Fuite: ‘De betrokkenheidscijfers van de advertenties zijn vijf á zes duizend, dus ik gok dat in Zwolle en omgeving op dit moment een duizendtal studenten naar een kamer zoekt.’ Zwolle telt ongeveer 22.000 hbo-studenten, waarvan een kwart in de stad op kamers woont. Op elke vijf kamerbewoners is er dus één student die nog een kamer zoekt.

Fuite is al drie jaar beheerder. Hij keurt de posts (zo’n drie per dag) en de reacties daarop. In die drie jaar zijn kamers duidelijk duurder geworden: ‘Wat ik zie is dat kamers nu gemiddeld vijftig tot tachtig euro duurder zijn dan drie jaar geleden. Ik zie het ook in mijn eigen omgeving. Mijn eigen kamer is ongeveer elf vierkante meter en daar betaal ik 350 euro voor. Drie jaar geleden vond ik dat al flink aan de dure kant maar ik was al lang blij dat ik een plekje had. Nu zijn dat soort prijzen heel normaal.’ Wat noemen studenten die op zoek zijn als budget? ‘Tussen de 450 en 500 euro. Tenzij het stelletjes zijn, dan ligt het wat hoger. Maar het is tegenwoordig echt een uitdaging om voor dat bedrag een beetje degelijke kamer te krijgen.’

Veeleisend

Heeft de Coronacrisis de prijzen niet gedrukt? ‘Tijdens de vorige lockdown waren er veel minder studenten die een kamer zochten. Dat zag je aan de daling van het aantal reacties. Soms reageerden er maar twee mensen op een kamer. Toen kwam er een klein stortvloedje aan vrije kamers omdat studenten weer thuis gingen wonen, je kon nergens meer heen en niet ieder studentenhuis was even gezellig. Maar aan het begin van dit studiejaar had iedereen juist wel weer zin om op kamers te gaan en ontstond er een kleine run op kamers. De laatste tijd zie ik nog steeds een stijgende lijn in het aantal kamerzoekenden.’

Meer vraag dan aanbod. Dat constateren ze ook bij de SSH, de organisatie die landelijk ruim 19.000 studentenkamers verhuurt. Maar ze constateren nog meer. ‘Wat we specifiek in Zwolle zien,’ zo laat een woordvoerder weten, ‘en dat is een keuze van de woningzoekenden, is dat de studenten die een kamer zoeken best kritisch zijn. Ze willen het liefst gelijk een studio in plaats van een kamer.’

Het SSH-systeem gaat ervan uit dat een student klein begint. Je behoudt je inschrijfduur en kunt zo “sparen” naar een grotere kamer, en vervolgens naar een zelfstandige eenheid. ‘Maar we zien dat studenten het liefst die stappen overslaan en gelijk naar een zelfstandige eenheid willen. Ze willen graag meteen naar een studio. Maar daar moeten ze dan wel ongeveer drie jaar op wachten. We zien dat op kamers vele malen minder gereageerd wordt dan bijvoorbeeld een studio op het Talentenplein. Als ik een Talentenplein-studio online zet, hebben er in krap twee dagen honderdvijftig mensen op gereageerd. Terwijl bij woningen aan de Rijnlaan, wat gedeelde eenheden zijn, aanzienlijk minder mensen reageren.

Krimp aantal studenten

Bij de Gemeente Zwolle lijkt men ondertussen niet echt onder de indruk van het tekort aan studentenkamers. Op 22 oktober vroeg de PvdA-fractie of het College van b&w op de hoogte was van de stijgende nood. Het College liet (schriftelijk) weten dat ‘uit verschillende rapporten’ zou blijken ‘dat de markt voor studentenhuisvesting in balans is.’ De gemeente verwacht op de langere termijn zelfs een krimp van het aantal studenten, vanwege de dalende bevolkingsgroei in de regio. Er zijn dus geen specifieke bouwplannen maar studentenwoningen maken deel uit van de bestaande nieuwbouw-mix. Zo noemt het College de Spoorzone ‘een uitgelezen plek voor het toevoegen van stedelijke woonvormen die Zwolle maar beperkt aanbiedt. Denk daarbij aan compacte studio’s voor starters en co-livingwoningen voor studenten.’ En volgens het College biedt: ‘ook het terrein van de Campus Windesheim ruimte voor verdichting, waar ook (studenten)wonen een rol kan spelen.’

De Gemeente heeft overigens met de SOOZ, de koepel van studentenverenigingen, afgesproken dat er huurteams moeten komen, ‘die zich bezig zouden kunnen houden met het onderzoek van de staat van de huurmarkt voor studenten, het bezoeken van studentenwoningen om de kwaliteit te onderzoeken (…) en het ondersteunen en begeleiden van huurders met de gang naar de huurcommissie.’ Er wordt nagedacht over een pilot. Windesheim heeft nauwelijks invloed op het woningbeleid van de gemeente, zo moet Dirk Pieter Halbesma constateren. ‘Wat we wél doen is meedenken. We spreken mee in ontwikkelingen en benadrukken dan de noodzaak. In Zwolle praten we actief mee bij de ontwikkeling van de Spoorzone. Met de gemeente, ontwikkelaars en woningbouwcoöperaties SWZ en Delta Wonen. In Almere praten we mee over de te ontwikkelen studentencampus die naast onze nieuwbouw komt te liggen (voor Almeerse en Amsterdamse studenten). Hier stemmen we af met gemeente, Amsterdamse instellingen en hebben we contact met Duwo.

Op de campus?

Halbesma, directeur bedrijfsvoering van Windesheim, herkent het beeld van de stagnerende studentenaantallen. ‘Vanuit de demografie klopt dat. In ons campus ontwikkelplan in Zwolle gaan we ook uit van krimp, al zien we die in de praktijk nog niet zo fors.’ En de suggestie dat er op de campus straks plek ontstaat voor studentenwoningen? ‘Dat klopt niet. Wij hebben in onze plannen geen studentenwoningen opgenomen. Onze campus heeft hier op dit moment ook onvoldoende ruimte voor. Alleen bij forse krimp in de toekomst zou transformatie van gebouwen (bijv E, F en G) een mogelijkheid zijn. Dat is nu niet aan de orde.’

Vraag en aanbod mogen dan volgens de gemeente ‘in balans’ zijn, ondertussen raakt de studentenwoningmarkt oververhit. Dat ziet ook Jan Fuite op zijn facebookpagina. ‘Laatst werd een kamer in de wijk Holtenbroek van negen vierkante meter verhuurd voor 450 euro per maand. Maar volgens de Huurprijscheck van de overheid mag voor zo’n kamer maximaal 250 euro gevraagd worden.’ Studenten moeten maximaal lenen en veel werken om de huidige huren te kunnen betalen. Anderen hebben ouders die kunnen kopen. Fuite: ‘Af en toe zie ik meerkamerwoningen voorbij komen; waarbij iemand een of meerdere huisgenoten zoekt. Maar die kamers zijn ook vaak qua prijs aan de hoge kant.’

En hoe is het met het aantal studentenhuizen? ‘Die zitten vaak binnen de studentenverenigingen en komen niet op mijn pagina. De studentenvereniging waar ik medebestuurder van ben heeft zelf twee huizen, waarvan de bewoners ze zelf gekocht hebben.’ Groei valt daar niet te verwachten: ‘De gemeente is niet zo blij met dit soort studentenhuizen. Je moet een vergunning aanvragen en aan allerlei voorwaarden voldoen als je met meer dan twee mensen in een woning wilt. Dit soort vergunningen worden zeer spaarzaam vrijgegeven. Plus: het duurt ongelooflijk lang.’

Een kamer vinden is dus een zaak van blijven proberen, braaf hospiteren, geen hoge eisen stellen én.. sociaal zijn. Ook dat helpt. Fuite: ‘Wat ik tussen de reacties regelmatig voorbij zie komen is dat mensen een soort collectiefje oprichten. Als iemand de mogelijkheid heeft om een driekamer appartement te huren binnen de sociale sector en op zoek is naar een andere huisgenoot worden er op mijn pagina contacten gelegd om te kijken of ze met elkaar matchen.’

Minimaal twintig kamers erbij

Als het om huisvesting gaat, vormen internationale studenten een apart probleem.

WHC studenten hebben sowieso recht op een kamer; anderen moeten vanuit het buitenland zoeken, wat bijna onmogelijk is. Ook de gemeente geeft toe ‘signalen te ontvangen’ vanuit het onderwijs en de SSG ‘dat met name sprake is van krapte als het om het huisvesten van internationale studenten gaat.

De Dienst Huisvesting van Windesheim heeft vaste afspraken met de SSH, vertelt adviseur huisvesting Ingrid Smit: ‘Zij reserveren een vast aantal kamers voor onze buitenlandse studenten. Dat zijn studenten die zich hebben ingeschreven voor het Honours College of die zich via het International Office hebben aangemeld. Bij het Honours College hoort een kamer bij het concept; die studenten zijn verzekerd van een kamer. Voor de studenten die via het IO naar Windesheim komen, hebben we een vast aantal kamers gereserveerd. Op dit moment zijn 188 kamers gereserveerd, waarvan 80 voor het Honours College en 108 voor de studenten die via het IO binnenkomen. We zien nu dat er weer grotere aantallen internationale studenten komen en we zouden graag minimaal twintig kamers bij hebben. Daarover zijn we met de SSH in gesprek.’

Internationale studenten (geen WHC’ers) moeten er dus rekening mee houden dat ze zelf, vanuit het buitenland, een kamer moeten zoeken. Zodra het beschikbare aantal kamers op dreigt te raken, waarschuwt het IO hen daar ook voor. En het geeft ze zoveel mogelijk tips.

tekst: Marcel Hulspas, Reinhilde van Aalderen
foto: Jasper van Overbeek

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.